力哥講股 票市場-專注港股及實踐價值投資

上星期四（4月18號），瑞安建業公告購入瑞安物業管理，雖是關連交易(羅康瑞)但是交易金額3千5百萬，少於5%不用獨立股東批准。 引述 財華社報導； 瑞安建業(00983-HK)向控股股東購港物管業務 該公司的直接全資附屬公司浪佳有限公司斥資3500萬元向控股股東收購瑞安物業管理服務的全部股權。 瑞安物業管理服務透過其全資附屬於香港提供物業管理服務，包括向灣仔瑞安中心提供管理及維修服務。 交易所 上市公司公告 http://bit.ly/2UXbbi8 這單交易金額雖少但有兩個重點值得討論； 可觀回報-今次投資首三年可算是回證回報超過17%；而瑞安物管只管理灣仔瑞安中心，相信將來亦肯定可以延續管理合約。17%回報相當不錯，（如我上一編文提及Socam投資回報比不上借貸利率）管理層應記一功，大股東羅康瑞先生算是賣大包。（瑞安建業現時現金充足好應該搵一些高回報的投資或者及早還債減少財務負擔 大股東異動- 羅康瑞先生計四個月前委任自己女兒羅寶瑜入董事局之後今次是另一次的大股東動作；瑞安物管1994年開業至今25年從沒有注入上市公司，可見瑞安物管是羅先生的私人珍藏，每年為他提供幾百萬的零用錢，為何今天以相對便宜的價錢把它注入瑞安建業呢？羅先生等錢用？肯定不是，原因好簡單羅生今年單是從瑞安房地產末期息分派大約3.9億會為區區3千五百 萬 賣掉全家之寶？但瑞安物管每年帶來五、六百萬利潤相對瑞安建業算是久旱逢甘露！在短短四個月內兩項大股東的異動使我懷疑羅生賣掉瑞安建業的想法可能已經改變？當以後要計算瑞安建業真正價值的時候可能要減掉賣殼所產生的利潤。 廣告.... Play Game get paid 有機打 有錢賺 C lick 來睇吓有幾筍 縱觀上述兩點及上年的回購動作，看來買盤的機會下降，但有冇機會分拆瑞安建築獨立上市呢？因為今次收購瑞安物管之後若分拆瑞安建築上市，咁餘下集團瑞安物管加國內的物業收租資產財務上能獨立生存及運作從而獲得聯交所的批准分拆瑞安建築獨立上市機會變得有可能。（但國內運作要賺錢應該要一年半載） 分柝瑞安建築好處多？一來可以釋放瑞安建業的價值因為瑞安建築每年盈利約1.5億，如果給她五倍市盈率即瑞安建築市值7.5人億不成問題，若不是IPO瑞安建築，那麼獨立上市後...

2017-2018 年瑞安建業經常有股東會及我們主動找管理層，結果公司都為所有股東做件好事-回購1億股。回購之後除了生理-用較便宜價格提升每股資產值，心理亦產生安慰作用，市場無貨股價不像幾個月之前無底深淵咁，相信一衆股東都可稍微安慰，更有時間針對公司業務進展！ 但完成回購已有幾個月，不知進度如何？回購後大股東羅康瑞先生股權分額已超過51%，一些重大決定只要不是關連交易就不須要等股東會通過，所以11月公司用3億買了牛頭角一幢牙簽樓，相信大家心裡一定有忐忑，不是説賣盤？跟著羅生的千金被委任為非執行董事，更加嚇我一跳！ 且看2018年報有冇端倪！ 首先業績又肥佬全年虧損139m，雖然是有172m匯兌虧損，但蝕錢就係蝕錢! 浄租金業務虧損76m及財務費用215M，簡單啲講瑞安建業現在嘅經營模式加上這幾年來的業績佐證可以話繼續做落去都係肯定蝕錢？原因是瑞安建業管理的資產（特別是那四個商場)所產生的yield 比借貸的yield 少好多，況且瑞安建業的美元債而我們的是人民幣及國內資產，估計冇tax shield benefit作用，看來272亦面對相同問題（不同的是上海因素）! 不過瑞安建業體內的大部份癌細胞已被切除，現在看來再患癌症的機會亦不大！ 咁估下2019有冇驚喜； 建築盈利只能保持平穩； 物業銷售；93偉業街應該可以賣晒賺三、四千万左右；（幾個月賺幾千萬年化收益率相當不錯） 南京翠湖山雖然銷售理想但未必可以19年入帳： 天津威尼都二期 「熱點」聽說銷售理想但同樣不是今年入帳，但呢個project 之前是負資產，今天看來購回50%決定正確； 租金收入但願唔輸；（將會詢問管理層有關收租輸錢玄機） 資產出售-好大機會有喜訊，年報講得比以前清楚，似滿足我們訴求； 十幾年前的應收賬能否今年收回？呢個係一直困擾Socam的重要問題，問題不是那幾億元的應收帳款，而是作為前附屬公司的擔保人，這個不明朗因素應該亦是14年賣唔成的重要原因之一；雖說那座位於北京的甲級office現已價值不菲（相信拍賣之後可以抵償所有債務），但國內贏官司但執行難眾所周知，不過最近查證國內想改變執行難這個惡劣形象，但都只能用希望及求上帝保佑😂，因為解決了大連天地之後呢個就是影響賣盤的主要因素，試問那會有買家願意購買極有可能被官司纏繞的公司。 最後一個探討就羅家千金年尾被委任為...

本文之前主題 是 「捱過艱難時刻了」，但是小弟寫了兩個月都未寫好所以改主題埋尾。20190124 「瑞安建業經過多年虧損及縮表，明年終於見到黎明。 集團在國內的主要項目應該可以離開ICU甚至出院； 南京翠湖山別墅-根據網上資料已出售了80%，而且價錢不錯，呢個項目明年可以入帳好大機會帶來盈利； 成都城中匯-寫字樓中匯國際中心相信已90%出租；瑞安中心SoHo apartment 已全部售罄，年底交吉應有微利；而商場上月加入了上影戲院，最近再簽入盒馬新鮮，8、9成出租率明年可有微利；綜合以上與城中匯開心分手指日可待。 其他商業資產 -重慶創匯 •首座、天津威尼都、瀋陽天地經過管理層努力搶救及國內轉風吹線上加線下後，明年相信定能止血，甚至盈利（可搜尋大眾點評查證） 北京的呆壞賬-近日查詢北京法院發現有些訴訟被起訴人主動取消，好消息快來？ 那些年「瑞建」過度擴張，錯估國內形勢、爛尾樓、商場等耗廢大量時間與資金成本，在資金短絀下管理層只有不計成本賣產套現至使前三年嚴重虧損每股資產淨值年年萎縮，加上第二大股東「Penta私募基金」不計成本套現離場使該股變成神台貓屎。不但小股東蝕錢就連大股東羅康瑞亦蝕到入肉；幸好兩年前他請回重臣黃月良重掌CEO;黃先生深知問題所在，這兩年已逐一解鎖，看來今個財政年度已可轉虧為平，所以管理層亦已出招用$2.5回購1億股流通股份？ 相信Penta已離場了，市場亦收乾了。集團已沒有重大的資本支出，當陸續收回各項目的資金，集團除了可以償還美元票據外，還保存了大量現金。（大連天地、城都瑞安中心及南京翠湖山）」 當寫到這裡時瑞安建業發了兩個通告；1.買入觀塘|牙籤商業大廈；2. 委任羅康瑞主席女兒做非執董。 所以小弟要重新思考管理層想點玩！ 當我有結論是在寫下一篇 小弟近來忙於搞隱形眼鏡網店，少咗寫文多多見諒，有帶隱形眼鏡的讀者可進店多支持！ https://econ.homochi.com/lens/zh/ PS ;  各位讀者多 D 睇下網誌內的廣告，如果廣告內容啱你， click 入去睇下以示支持小弟多 D 寫誌 !

瑞安建業股份回購要約已成無條件，可能是回購價對短線套利投資者不吸引加上大市氣氛不明，通過決議案至今股價停留在$2.3，因此對我來說的長線股東帶來了大約8%短線套利機會。 舉例； 如果持有十萬股而且在特別股東會上謾罵管理層不是、回購比資產值平、是搶錢⋯⋯（以前的， 的確要鬧） 的投資者，現在可在市場加買大約六萬多股，在截止日期前（13/08）把股份賣給瑞建（行使你的保証回購權）本月27號就可收回多買的六萬股款項額外每股多$0.2而自己的倉底貨仍可繼續持有（保証回購大約40.6%）；當然前提是你不會捨得以$2.5賣走瑞建。 有冇風險？有！如果回購比率大過40.6%（因爲願賣股的太少）那你的倉底貨有機被全數購回變成現金；但此藥煲股相回購比率大過60%機會不大。 PS ; 各位讀者多D睇下網誌內的廣告，如果廣告內容啱你，click入去睇下以示支持小弟多D寫誌!